Steuervorteile durch Sonderabschreibung

Im August 2019 trat das “Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus” in Kraft. Positiv für Vermieter von neuen Mietwohnungen, denn für sie bedeutet das eine Einführung einer zeitlich befristeten Sonderabschreibung (§ 7 b EStG). Ziel des Staates ist es, hierdurch den Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen zu verringen und den damit verbundenen Anstieg der Mietpreise zu senken. Außerdem soll mit dieser Neuregelung das Bauen von neuen Wohnungen attraktiver werden.

Beim Kauf einer Wohnung und anschließender Vermietung oder bei einem Wohnungsneubau können dadurch in den ersten vier Jahren höhere Werbungskosten geltend gemacht werden. Neben der linearen Abschreibung von jährlich 2 %, können zusätzlich nun 5 % der Kosten der Immobilie als Sonderabschreibung abgesetzt werden. Aber die förderfähige Bemessungsgrundlage ist auf höchstens 2.000 EUR Gebäudekosten pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, zusätzlich darf die Wohnfläche maximal 100 qm2 betragen.

Die Sonderabschreibung bewirkt, dass die Abschreibungsbeiträge zeitlich vorgezogen werden, der gesamte Abschreibungsumfang bleibt dennoch gleich bei einer allgemeinen Nutzungsdauer von 50 Jahren. In den ersten vier Jahren nach Kapitalaneignung können somit insgesamt 28 % der Gebäudekosten abgeschrieben werden, anstatt den zuvor üblichen 8 %. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums bestimmt sich die weitere Abschreibung nach dem Restwert (72 %) und der Restnutzungsdauer (46 Jahre).

Diese Sonder­abschreibung verwandelt eine Neubauwohnung aber nicht automatisch in das erwünschtes “Betongold”. Viel wichtiger ist es auf einen angemessenen Kaufpreis und einer daher eingehenden, soliden Finanzierung, auf die erzielbare Miete und auf eine ansprechende Lage zu achten. Dennoch ist die steuerliche Förderung attraktiv für Kapitalanleger von Neubauten. Schließlich können Käufer in den ersten vier Jahren bei einer Wohnung mit 100 qm2 bis zu 40.000 EUR zusätzlich absetzen!

Diese 6 Voraussetzungen gelten:

1. Der Wohnraum muss neu erschaffen werden
   Die mindestens 23 qm2 große Wohnung kann bis zum Ende des Fertigstellungsjahres gekauft werden (Anschaffungskosten) oder neu gebaut werden (Herstellungskosten). Neuer Wohnraum kann aber auch durch einen Anbau, Ausbau (z. B. Dachgeschoss) oder Umbau (z. B. bislang gewerblich genutzte Immobilie) erzielt werden. Eine Wohnung, die neu gekauft wird, aber bereits als Wohnung genutzt wurde, fällt nicht darunter.
    
2. Antrag auf Baugenehmigung zwischen dem 01.09.2018 und 31.12.2021
   Weiterhin kann die staatliche Förderung nur von Käufern genutzt werden, die ihren Antrag auf Baugenehmigung ab dem 01.09.2018 gestellt haben oder noch bis zum 31.12.2021 einreichen werden. Die Fertigstellung der Immobilie ist nicht ausschlaggebend und kann zu einem später Zeitpunkt erfolgen. Diese zeitliche Befristung soll Kapitalanleger animieren, möglichst schnell in neue Mietwohnung zu investieren.
    
3. Sonderabschreibung maximal 4 Jahre
   Hinzu kommt, dass Eigentümer die Sonderabschreibung im Jahr der Fertigstellung und in den drei Folge­jahren in Anspruch nehmen können, also maximal vier Jahre, aber längstens bis zum Jahr 2026. Auch wenn die vier Jahre der Förderung noch nicht vollständig genutzt werden konnten.
    
4. Anschaffung im Jahr der Fertigstellung
   Zudem kann die Sonderabschreibung nur geltend gemacht werden, wenn die Wohnung im Jahr der Fertigstellung angeschafft wird. Es zählt der Tag, an welchem der Käufer wirtschaftlicher Eigentümer wird und somit über die Wohnung frei verfügen kann. Nicht ausschlaggebend ist hierbei - wie oft falsch angenommen - der Abschluss des Kaufvertrags oder der Eintrag ins Grundbuch.
    
5. 10 Jahre Vermietung
   Eine weitere Vorgabe ist, dass die Neubauwohnung 10 Jahre lang vermietet werden muss, also im Jahr der Fertigstellung, plus neun Folgejahre. Das Finanzamt wird nachträglich die Sonderabschreibung versagen und die Steuerbescheide ändern, falls diese Voraussetzung nicht eingehalten wird. Somit müssen Steuern nachgezahlt und darauf zusätzlich Zinsen bezahlt werden. Auch wird die Förderung gestrichen, wenn der Eigentümer vorher die Wohnung verkauft, diese zum Eigenbedarf nutzt, sie leer stehen lässt oder zur vorübergehenden Beherbergung von Personen vermietet. Der Fiskus möchte durch diese Voraussetzung eine langfristige Vermietung erzielen.
    
6. Baukostenobergrenze einhalten
   Zusätzlich muss eine vorgegebene Baukostenobergrenze eingehalten werden, um von der Sonderabschreibung profitieren zu können. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie dürfen höchstens 3.000 EUR pro qm2 Wohnfläche betragen. Die Anschaffungskosten für das Grundstück werden nicht miteinberechnet, dafür aber die anteiligen Nebenkosten: Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Gebühren für die Eintragung im Grundbuch, Maklerprovision. Somit reicht es nicht aus, dass der Kaufpreis für die Immobilie unter 3.000 EUR pro Quadratmeter liegt. Außerdem darf innerhalb der ersten drei Jahre die Baukostenobergrenze nicht durch nachträgliche Anschaffungen überschritten werden, denn auch in diesem Fall wird die Sonderabschreibung versagt. Dieses Kostenlimit wird in städtischen Regionen, vor allem in Großstädten, oft zum Problem, denn dort sind die Baupreise weitaus höher als in Regionen auf dem Land.

Ihr Steuervorteil

Bei Vermietung einer Wohnung werden Einkünfte erzielt, die in der Einkommensteuererklärung gegenüber dem Finanzamt angeben werden müssen. Steuer­pflichtig ist der jähr­liche Über­schuss der Einnahmen (eingenommene Miete + Betriebskosten) über die Werbungs­kosten (Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung und zur Erhaltung der Immobilie, z. B. Abschreibungen), die mit der Vermietung zusammenhängen. Umso höher das zu versteuernde Einkommen, desto höher ist der Steuervorteil in den ersten vier Jahren.

Positiv ist, dass im Fall, wenn die Werbungs­kosten die Einnahmen übersteigen, z. B. wegen hoher Sonder­abschreibungen, kann der Verlust mit anderen Einnahmen verrechnet werden. Der Vermieter zahlt dann im Gesamten weniger Steuern.

Nicht zu vergessen ist jedoch, dass die lineare Abschreibung durch die Sonderabschreibung ab dem fünften Jahr sinkt. Dann müssen Eigentümer Jahr für Jahr etwas mehr Steuern zahlen, als wenn sie keine Sonder­abschreibung genutzt hätten.

Zusätzlich ist es vorteilhaft, dass im Anschaffungsjahr der Wohnung der gesamte Jahresbetrag der Sonderabschreibung abgesetzt werden darf, bei der linearen Abschreibung hingegen erfolgt die genau auf den Monat.

Lange Gruppe

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