Kaution an Mieter zurückzahlen: Was ist zu beachten?
Die Kaution ist eine finanzielle Absicherung des Vermieters, welche im Mietvertrag schriftlich vereinbart wird. Diese darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Der Mieter hat die Möglichkeit die Kaution auf drei Raten zu begleichen. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte Rate werden mit Begleichung der folgenden Monatsmieten fällig. § 551 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass die Kaution getrennt vom Privatvermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut angelegt werden muss oder die Parteien vereinbaren eine andere Anlageform; die angefallenen Erträge stehen dem Mieter zu.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Möglichkeit, die Kaution ganz oder teilweise zurückzubehalten. Leider gibt es aber keine gesetzliche Regelung für den genauen Zeitpunkt der Rückzahlung. Aufgrund unterschiedlicher BGH-Urteile wird dem Vermieter ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten gewährt, in welchem er Mängel an der Mietsache oder Forderungen bezüglich der Nebenkostenabrechnung prüfen kann. Werden jedoch bei der Übergabe des Mietobjektes keine Mängel und unterlassene Renovierungsarbeiten festgestellt und im Übergabeprotokoll festgehalten und bestehen keine ausstehenden Mietrückstände, muss der Vermieter die gesamte Kaution unverzüglich an den Mieter zurückzahlen. Die Einhaltung der Frist von sechs Monaten ist für den Vermieter wichtig, da er sonst keine Ansprüche mehr erheben kann, da die Schäden an der Mietsache nach sechs Monaten ab Rückgabe verjähren. Sollten Schäden am Mietobjekt vorhanden sein, sollte unbedingt genau im Übergabeprotokoll festgehalten werden, welcher Betrag zur Deckung der Reparaturkosten zurückbehalten wird.
Manchmal kann der Vermieter sogar die gesamte Summe bis zu 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten, wenn noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht und davon ausgegangen wird, dass eine Nachzahlung durch den Mieter fällig wird. Mit der Kaution können die zu erwartende Kosten gedeckt werden. Auch bei einem Rechtsstreit oder bei noch ausstehenden Mietrückständen darf die gesamte Kautionsrückzahlung so lange vorbehalten werden, bis die Ansprüche geklärt sind. Sollte der Mieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses ausziehen, also die Mietsache verspätet zurückgeben, kann auch hier der Vermieter eine Nutzungsentschädigung geltend machen und deshalb einen Teil der Kaution einbehalten.
Alle Ansprüche aus einem Mietverhältnis verjähren nach drei Jahren, somit auch diese bezüglich der Mietsicherheit. Nach Ablauf der Verjährungsfrist ist eine Rückzahlung aus Sicht des Vermieters rechtlich nicht mehr notwendig.
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