Immobilie als Kapitalanlage!?

In erster Linie müssen Sie sich die Frage stellen, ob Sie die Immobilie nach dem Kauf selbst beziehen möchten oder ob sie von Ihnen vermietet werden soll. Vorteil der Eigennutzung ist das mietfreie Wohnen nach der Finanzierungsphase, so entfallen im Alter hohe Mietbelastungen. Außerdem bietet es Ihnen eine sichere Wohnsituation. Bei der Vermietung hingegen, erhalten Sie zwar Steuervergünstigungen, müssen aber wiederrum den Aufwand tätigen, die Mieteinnahmen zu versteuern. Auch können finanzielle Ausgaben für die Instandhaltung auf Sie zukommen. Jedoch sind Sie an keinen Wohnort gebunden und bleiben flexibel in der Wahl Ihres Wohnortes. Ziel Ihrer Investition ist es, Ihr eingesetztes Kapital bestmöglich anzulegen. Dabei spielt es aber keine Rolle, ob Sie die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten.

Ihr Kapital in Anlagenimmobilien zu investieren ist heutzutage eine sinnvolle Idee, denn Sie erwirtschaften mit diesem Geld eine attraktive Rendite. Bei anderen Anlageformen erhalten Sie nur noch einen geringen Zinssatz, das heißt, dass Ihr Geld nicht an Wert zunimmt und aufgrund der Inflation sogar an Wert verlieren kann. Jedoch ist für den Kauf einer Immobilie der niedrige Zinssatz optimal bei der Finanzierung. Dennoch sollte die Anschaffung einer Immobilie stets gewissenhaft überdacht werden, schließlich ist es eine der höchsten Ausgaben in Ihrem Leben.

Sofern Sie diese Anlagenform in Betracht ziehen, sollten Sie folgende Tipps für den Kauf einer guten Immobilie beachten:

Tipp 1: Eigenkapital

Beginnen Sie so früh wie möglich, mit dem Sparen. Je mehr Eigenkapital Sie in eine Finanzierung einbringen, desto leichter ist für Sie die spätere Finanzierung der Immobilie. Außerdem verbessert Eigenkapital Ihre Kreditwürdigkeit bei den Banken. Experten raten zu 20 bis 30 % Eigenkapital des Kaufpreises.

Tipp 2: Bedürfnisse & Verwertbarkeit

Besonders wichtig, wenn Sie die Wohnung selbst beziehen ist, dass die neue Immobilie Ihren Wünschen und Bedürfnissen entspricht – egal ob Lage, Größe oder Ausstattung. Denken Sie natürlich auch daran, dass sich Ihre Ansprüche im Laufe der Zeit ändern können. Möchten Sie in naher Zukunft eine Familie gründen? Dann sollten Sie genügend Zimmer zur Verfügung haben. Sie möchten sich einen Hund zulegen? Hierfür bietet sich eine Erdgeschosswohnung mit größerem Garten an. Möchten Sie in Ihrem Eigenheim alt werden? Achten Sie auf barrierefreies Wohnen.

Wollen Sie die Wohnung vermieten, wird bei einer kleineren Wohnung vermutlich häufiger ein Mieterwechsel stattfinden als bei einer großen Wohnung. So können Sie aber die Miete immer neu an das Mietniveau anpassen, um Ihre Renditemöglichkeiten zu steigern. Größere Wohnungen hingegen werden meist langfristig an Familien vermietet, dadurch bleibt Ihnen wiederrum die Gewissheit, dass Sie regelmäßig Mieteinnahmen erhalten.

Was zählt, ist die Verwertbarkeit der Immobilie auf dem Markt, falls Sie diese nicht selbst beziehen. Somit müssen Sie an die Bedürfnisse Ihrer potentiellen Mieter denken, und nicht daran, was Ihnen gefällt oder zusagt. Denn der schlimmste Fall, der eintreten kann, ist, dass Ihre Immobilie leer steht.

Tipp 3: Lage

Besonderes Augenmerk sollten Sie aber auf die Lage der Immobilie legen. Der Standort beeinflusst nämlich den Kaufpreis und die Höhe der Miete, die Sie einnehmen können. Achten Sie darauf den Erwerb der Immobilie in einer attraktiven Lage vorzunehmen. Ist die Infrastruktur gut ausgebaut? Befinden sich Schule und Kindergärten in der Nähe? Ist es möglich in geringer Entfernung einzukaufen? Je besser die Lage, desto schneller und einfacher lässt sich die Wohnung vermieten.

Besonders in Großstädten können Sie hohe Mieteinnahmen erzielen, aufgrund des Anstiegs der Einwohnerzahl und dem wiederrum geringen Wohnungsangebot. Jedoch sind auch die Kaufpreise dementsprechend hoch. Auch Universitätsstädte überzeugen gerne mit Ihrer Lage. Denn viele Absolventen suchen sich anschließend Arbeit in dieser Umgebung. Deren Einkommen sind in der Regel höher als bei Menschen ohne akademischen Abschluss, somit ist auch das Einkommen in diesen Städten dementsprechend höher.

Tipp 4: Zustand der Immobilie

Schauen Sie sich persönlich Ihre potentielle Immobile genau an und lassen Sie einen Fachmann diese professionell begutachten. Den Kaufvertrag lassen Sie am besten von einem Rechtsanwalt prüfen. Es ist besonders wichtig, dass Sie die Immobilie sorgfältig auswählen, denn das Alter alleine sagt nicht zwingend etwas über den Zustand aus. Wenn Sie nämlich später hohe Investitionen für zuvor nicht erkannte Mängel aufbringen müssen, greifen Sie leider notwendigerweise oft auf die gebildeten Rücklagen zurück. Für Sie schmälert es somit die erhoffte Rendite.

Tipp 5: Instandhaltungskosten

Bedenken Sie jedoch, dass auch ein Neubau irgendwann mal eine Modernisierung bedarf. Dafür sollten Sie als Käufer Rücklagen bilden, rund 20 % des Gesamtinvestitionsaufwand. Bereits beim Kauf sollten Sie dies miteinberechnen. So können Sie garantieren, dass Sie für die Kosten auch im Alter noch aufkommen können. Zwar erhalten Sie bei Vermietung regelmäßige Miteinnahmen, jedoch ist es eine langjährige Belastung, bei welcher die Kostenplanung durch ungeplante Ausgabe schnell durcheinandergerät.

Betrachten Sie auch immer das ganze Gebäude, auch wenn Sie nur eine einzelne Wohnung kaufen möchten. Informieren Sie sich über die vorgenommenen und auch die bevorstehenden Sanierungen im Protokoll der Miteigentümerversammlung, so wissen Sie genau, was auf Sie zukommt.

Tipp 6: Kaufpreis und Nebenkosten

Der Kaufpreis einer Immobilie alleine ist eine große Summe. Vergessen Sie dabei dennoch nicht die Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbssteuer und die Notar- und Gerichtskosten. Diese Kosten können die Erwerbskosten um bis zu 15 % des reinen Immobilienpreises erhöhen. Diese sollten Sie durch Eigenkapital aufbringen können. Denn die Bank finanziert selten den gesamten Kaufpreis plus die Nebenkosten.

Betrachten Sie bei den hohen Preisen auch den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie. Durch den Mietmultiplikator können Sie diesen realistisch einschätzen. Verallgemeinert gesagt, sollte Ihre Immobilie mit Ihren erzielten Mieteinnahmen in rund 30 Jahren abbezahlt sein: Monatsmiete x 360 Monate (30 Jahre) = angemessener Preis. Natürlich bestimmt sich der Zeitraum nach der Region, wo Sie die Immobilie kaufen möchten. In günstigen Gegenden kann es bereits nach 15 bis 20 Jahren der Fall sein, dass die Immobilie abbezahlt ist.

Tipp 7: Miteigentümer & Mieter

Informieren Sie sich auch zuvor über die Miteigentümer bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Denn Sie erwerben schließlich nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch einen Teil am Gemeinschaftseigentum. Falls nämlich gewünschte Maßnahmen von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich abgelehnt werden, die zu höheren Mieteinnahmen hätten führen können, kann sich dies auf Ihre Rendite auswirken. Somit ist es von Vorteil, wenn Sie mit den Miteigentümern auf einer Wellenlänge stehen.

Ist Ihre Immobilie bei Kauf bereits vermietet, sollten Sie vorab die Mietverträge checken. Wie hoch ist die hinterlegte Kaution? Zahlen die Mieter regelmäßig ihre Miete? Das wichtigste für Sie ist nämlich die Einnahme der Miete. Ist die Wohnung bei Kauf noch unbewohnt, liegt es in Ihrer Hand potentielle Mieter vorab genau zu prüfen: Sind die Mieter seriös? Können sich die Mieter die Miete auch leisten? Haben die Mieter Schulden?

Tipp 8: Dienstbarkeiten

Überprüfen Sie, ob Lasten, wie Wegerechte oder Leitungsrechte, auf dem Grundstück liegen, durch welche Sie Ihr Grund und Boden nicht uneingeschränkt nutzen können. Durch eingetragene Wohnrechte kann sogar Ihre Nutzung der Immobilie eingeschränkt werden.

Tipp 9: Finanzierung

Wählen Sie eine für Sie passende Finanzierung, die auf Ihre eigenen Finanzen abgestimmt ist. Sie müssen diese schließlich langfristig tragen. Es bietet sich beispielsweise an, eine flexible Finanzierung zu wählen, bei der Sie mehr bezahlen, solange Sie Einkommen durch Ihre Erwerbstätigkeit erzielen und sobald Sie aber in Rente sind, zahlen Sie weniger.

Das momentan niedrige Zinsniveau ermöglicht Ihnen eine hohe Tilgungsleistung, Nutzen Sie den niedrigen Zinssatz, um so viel wie möglich des Kredits zu tilgen, umso schneller erhalten Sie Ihre Rendite.
Die Kaufpreise für Immobilien sind hoch, vor allem in größeren Städten. Hierbei ist es für Sie nicht nur wichtig zu überlegen, wie Sie die Finanzierung stemmen können, sondern auch, ob die Mieteinnahmen eine ausreichend hohe Rendite abwerfen.

Tipp 10: Steuern

Wie bereits zu Beginn erwähnt, können Sie bei Kauf einer Immobilie Steuervergünstigungen nutzen. Sie können die Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend machen, Sie können jährlich zwei Prozent des Kaufpreises linear abschreiben (Absetzung für Abnutzung).

Jedoch sollten Sie auch negative Steueraspekte im Kopf behalten, wie die Spekulationssteuer: Wenn Sie die Immobilie nämlich nach weniger als zehn Jahren wiederverkaufen, müssen Sie diese an den Staat bezahlen.

Lange Gruppe

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