Von Baudenkmalen und alten Häusern in Sanierungsgebieten
Wer eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie oder auch ein Gebäude saniert, welches in einem Sanierungsgebiet liegt, kann die Kosten für die Modernisierung von der Steuer absetzen, egal ob das Objekt vermietet oder eigengenutzt wird. Das Ziel der Denkmalschutzabschreibung ist die Erhaltung von alten Gebäuden. Soweit es technisch umsetzbar und auch wirtschaftlich möglich ist, wird der Abriss vermieden.
Was ist ein Baudenkmal?
Ein Gebäude, welches einen besonderen historischen, politischen oder kulturellen Wert besitzt. Aufgrund des öffentlichen Interesses am Fortbestehen des Gebäudes gilt es, dieses zu erhalten und auch zu schützen, indem es unter Denkmalschutz gestellt wird. Optisch fallen Baudenkmäler meist in den Altstädten durch ihre ausgefallene und attraktive Architektur auf, welche das Stadtbild verschönern. Rund fünf Prozent aller Bauten in Deutschland sind Kulturdenkmäler.
Was ist ein Sanierungsgebiet?
Ein Stadtbereich, welcher durch eine Sanierungssatzung nach dem Baugesetz festgelegt wurde. In diesem Gebiet werden gezielt Sanierungen durchgeführt, um das Stadtbild optisch aufzuwerten.
In der Gesellschaft kann man seit einigen Jahren einen Wandel feststellen. Gebäude mit altem Charme, kombiniert mit modernen Elementen, werden immer gefragter. Die Gesellschaft bevorzugt heutzutage das Individuelle und Einzigartige. Häuser, die den anderen ähneln oder sogar identisch sind, sind nicht gefragt.
Die Sanierung und Restaurierung von alten Gebäuden ist jedoch aufwendig und bringt besondere Herausforderungen mit sich. Hier wird zeitaufwendiges, kostspieliges Fachwissen von professionellen Handwerkern benötigt, die auch Erfahrung mitbringen. Nur so kann die Persönlichkeit des Hauses erhalten bleiben, aber dennoch ein moderne, gemütliche Wohnatmosphäre entstehen. Denn nicht nur von außen sind Baudenkmäler ein echter Hingucker, auch von innen sind es meist wahre Schmuckstücke, die eine hochwertige und luxuriöse Ausstattung beinhalten.
Sonderabschreibung
Gesetzesgrundlage für Kapitalanleger sind § 7 h (Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen) und 7 i (Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen) EStG. Kapitalanleger, welche eine Immobilie vermieten, dürfen acht Jahre nach Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen neun Prozent der Modernisierungskosten steuerlich absetzen. Anschließend dürfen vier weitere Jahre noch sieben Prozent dieser Kosten geltend gemacht werden. Der Sanierungskostenanteil wird somit innerhalb von 12 Jahren zu 100 Prozent absetzbar.
Anders als bei der Abschreibung für Neubauten oder nicht geschützte Altbauten profitieren hier auch die Eigennutzer, welche die Immobilie selbst beziehen. Für sie ist der § 10 f (Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen) EStG maßgebend. Hierbei dürfen zehn Jahre nach Fertigstellung der Baumaßnahmen neun Prozent der Modernisierungskosten abgesetzt werden. Somit kann der Sanierungskostenanteil innerhalb von 10 Jahren steuerlich geltend gemacht werden.
Diese hohe Abschreibung für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien, innerhalb eines kurzen Zeitraumes, verringert enorm das zu versteuernde Einkommen. Sie liegt weitaus höher als der Abschreibungssatz für Neubauten oder normale Altbauten. Deshalb profitieren besonders Personen mit hohem Einkommen von dieser Sonderabschreibung.
Wichtig zu beachten ist, dass lediglich die Maßnahmen, die zum Erhalt des Denkmalschutzgebäudes dienen, steuerlich abgesetzt werden können. Nicht aber bauliche Maßnahmen, die für die Nutzung nicht notwendig sind, wie zum Beispiel das Bauen eines Carports oder das Verlegen einer Terrasse. Weiterhin ist gut zu wissen, dass die Kosten für das Grundstück nicht abgeschrieben werden können, nur die Sanierungskosten. Denn das Grundstück nutzt sich über die Jahre, im Gegensatz zum Gebäude, nicht ab.
Doppelförderung bei Vermietung
Der Kaufpreis der Immobilie und die Sanierung sind bei denkmalgeschützten Immobilien zwei unterschiedliche Aufwendungen und werden somit unterschiedlich gefördert, d. h. sie müssen mit verschiedenen Abschreibungssätzen steuerlich geltend gemacht werden. Der Kaufpreis des Baudenkmals kann nach Abzug des Grundstückswertes pro Jahr linear mit zwei Prozent über 50 Jahre oder mit zweieinhalb Prozent über 40 Jahre (Gebäude wurde vor 1925 errichtet) abgeschrieben werden. Die lineare Abschreibung für den Kaufpreis gibt es aber nur für Kapitalanleger, welche die Immobilie vermieten, nicht bei Eigennutzung.
Kein Übertrag bei Verkauf
Beim Verkauf einer sanierten, denkmalgeschützten Immobilie kann die Abschreibung nicht auf den neuen Käufer übertragen werden, auch wenn die Jahre nach der Sanierung noch nicht ausgeschöpft sind. So soll gewahrt werden, dass nur die Sanierung des bisherigen Eigentümers staatlich gefördert wird, nicht der Erwerbspreis. Der neue Käufer kann aber natürlich die lineare Abschreibung des Kaufpreises vornehmen.
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